Cosa vuol dire appetibilità?
Pensa alla casa in cui ti trovi ora e immagina di trasportarla su una collina con una vista mare mozzafiato. Bella vero? Portala ora nella zona più brutta della tua città e prova a fare un paragone: quale delle due preferisci?
Ma è ovvio dai… quella al mare!
Questo chiaro esempio mostra come la stessa casa sia molto più appetibile se si trova in un luogo di pregio piuttosto che in uno degradato. Anche alla luce di quanto scritto in questo post è ragionevole pensare che la casa al mare avrà un valore di mercato sensibilmente più alto.
Ciò significa che cambiando le caratteristiche estrinseche dell’immobile il mercato risponde in maniera totalmente diversa.
Caratteristiche che??
Caratteristiche estrinseche! Sono tutte quelle caratteristiche che non dipendono dall’immobile in quanto tale ma dal luogo in cui si trova. Ne sono un esempio la posizione, la qualità dell’ambiente, la vicinanza a servizi vari quali poste, supermercati, farmacie, trasporti pubblici, eccetera.
Quindi un immobile appetibile deve avere questa serie di caratteristiche estrinseche?
No, non esattamente. Il concetto è molto più esteso: in generale un immobile è appetibile se ha un alto grado di rivedibilità, cioè deve essere facilmente vendibile.
E quando un immobile è facilmente vendibile? Quando è in una buona posizione e in buono stato?
Anche qui la risposta è negativa. O meglio, la risposta giusta è: dipende!
Per meglio focalizzare il concetto, prova ad immaginare un classico quartiere degradato tipico di molti film: se in questa zona qualcuno costruisse un’immobile di prestigio con finiture di lusso e lo mettesse in vendita ad un prezzo anche solamente uguale ai costi che ha sostenuto per realizzarlo, chi sarebbe disposto a pagare tanto per vivere in una zona del genere? Quante possibilità avrebbe l’investitore in questione di riuscire a portare a termine con successo la sua operazione immobiliare? Esatto, proprio così: quasi nulle.
Ancora una volta grazie ad un esempio estremizzato di questo tipo emerge l’inscindibilità di ogni immobile, in quanto tale, dal contesto in cui si trova. Da ciò ne deriva che la sua appetibilità sul mercato dipende da molteplici fattori che è impossibile analizzare in maniera completa.
Estrema importanza assumono anche le caratteristiche intrinseche, cioè le proprietà dell’immobile in quanto tale, come ad esempio superficie, stato di conservazione, materiali, finiture, classificazione energetica ecc..
A proposito di superficie dell’immobile, è bene tener presente che anche essa ha una grande influenza sull’appetibilità: un appartamento di cinque o più locali in una zona dove la maggioranza della domanda è orientata verso bilocali risulterà difficilmente vendibile ad un prezzo congruo.
Ancora a parlare di prezzi?
Assolutamente si! A meno di colpi di fortuna l’unico modo per riuscire a vendere un immobile non appetibile nello stato in cui si trova è abbassarne il prezzo.
E allora?
Allora questo è uno dei casi in cui si può prendere in considerazione di eseguire un’operazione immobiliare comprando un immobile non appetibile, venduto ad un prezzo scontato, ma che abbia le potenzialità di essere facilmente reso appetibile, in modo da poter essere successivamente venduto velocemente ricavandone un profitto.
Ma come faccio a farlo diventare appetibile?
Quasi sempre tramite una ristrutturazione e, se possibile, valuta sempre la possibilità o meno di frazionamento al fine di ricavare più unità immobiliari (perché dovresti farlo? Leggi il post sulla stima del valore di mercato!)
In un caso di questo tipo dovrai stimare i costi di ristrutturazione da sostenere e analizzare il possibile ritorno economico nel momento in cui andrai a rivendere l’immobile opportunamente trasformato.
Ma che tipo di interventi devo fare? Come faccio a sapere quali sono i costi di ristrutturazione? E come faccio a sapere se avrò un guadagno?
Risponderemo man mano a tutte le domande nei post futuri! Seguici sui Social per rimanere aggiornato!