Stima del valore di mercato – Metodo comparativo diretto

Hai già visto in un post precedente l’importanza di saper stimare nel modo corretto il più probabile valore di mercato dell’immobile che stai considerando.

A tal fine la teoria dell’estimo permette l’utilizzo di diversi strumenti per raggiungere tale scopo, il più immediato dei quali è procedere alla stima applicando il metodo comparativo diretto.

Esso consiste infatti nel confrontare l’immobile che hai intenzione di stimare con un numero apprezzabile di altri simili di cui è conosciuto il prezzo.

Grazie ma…Tutto qui? Questo lo sapevo anche io!

Si, il principio è questo ed è molto semplice; ciò che non è facile è applicare questo concetto nel modo corretto: immagina di voler stimare la casa in cui ti trovi: per quanto detto fin ora, il metodo suggerisce di trovare degli immobili simili.

Che fortuna! L’appartamento gemello di fronte al mio era in vendita tre o quattro anni fa a 300 mila €!

No! Come già accennato qui il valore degli immobili cambia nel tempo, quindi è necessario considerare solo dati che provengono da un periodo ragionevolmente vicino a quello della stima.

Ma allora dove trovo degli immobili uguali al mio, e per giunta di cui conosco il prezzo?

Con ogni probabilità non ce ne sarà nemmeno uno. Dovrai procedere ad individuare degli immobili con delle caratteristiche simili nella stessa zona in cui si trova il bene oggetto di stima.

Come faccio a capire se due immobili sono simili?

È necessario tenere conto di diversi fattori, tra cui i più importanti sono:

Posizione: come sottolineato nel post riferito all’appetibilità, la posizione e l’accessibilità a vari servizi sono fattori di fondamentale importanza, quindi dovrai prendere in considerazione solo immobili presenti nella stessa zona di quello che vuoi stimare.

Tipologia: un appartamento non potrà essere confrontato con una villetta, anche se di ugual metratura.

Metratura: anche prendendo immobili della stessa tipologia, non è possibile confrontare un quadrilocale con un bilocale. Infatti il loro prezzo al m2, ossia il prezzo unitario, sarà differente.

Caratteristiche condominio: per quanto riguarda gli appartamenti, bisogna tenere conto del contesto condominiale e dei servizi comuni, che devono essere il più possibile simili. Ad esempio non si può assimilare un appartamento al quinto piano in un palazzo con ascensore ad uno allo stesso piano che ne sia sprovvisto.

Stato di conservazione, materiali e finiture: gli immobili considerati devono avere stato di conservazione, materiali e qualità delle finiture il più possibile simili.

Otterrai quindi una stima tanto più corretta quanto più gli immobili individuati avranno caratteristiche intrinseche ed estrinseche comuni. (Ti ricordi cosa sono vero? Ne abbiamo parlato qui)

Ma la superficie è così importante?

È importantissima per due motivi: per gli immobili, come in qualsiasi altro campo, l’acquisto di quantità maggiori di un bene avviene a prezzi unitari via via minori (nel nostro caso prezzi al m2). Quindi più l’immobile sarà grande e minore sarà il suo prezzo unitario, ovviamente considerando immobili che possano essere confrontati tra loro in modo sensato. Inoltre il metro quadro di superficie commerciale viene solitamente utilizzato come parametro rappresentativo per il calcolo del valore di mercato degli immobili.

Cosa significa? E in definitiva come calcolo il valore di mercato?

Tornando all’esempio di voler stimare la tua casa, a questo punto avrai individuato un certo numero di immobili per poter procedere alla comparazione. La prima operazione da fare è applicare al prezzo riportato sugli annunci uno sconto, indicativo, del 10%. Questo perché, durante le trattative di compravendita, si ottiene praticamente sempre uno sconto. Nel caso volessi approfondire questo aspetto, in rete puoi trovare delle statistiche sull’andamento medio dello sconto sulle trattative immobiliari, ma fai sempre attenzione alla data di pubblicazione dei contenuti che trovi! Se leggerai dei dati riferiti a molto tempo fa non avrà alcun senso utilizzarli adesso!

Il passaggio successivo è dividere il prezzo (mi raccomando, scontato!) di ciascun immobile per la propria superficie commerciale; otterremo così dei “prezzi al m2” per ognuno di essi.

A questo punto dovrai scartare eventuali prezzi estremi, cioè molto bassi o molto alti rispetto agli altri, in quanto non rappresentativi dei valori usuali di compravendita.

Dovrai infine calcolare la media dei prezzi al m2 degli immobili rimasti e successivamente moltiplicare tale risultato per la superficie commerciale del bene oggetto di stima. Otterrai così il più probabile valore di mercato dell’immobile, calcolato tramite il metodo comparativo diretto.

il valore così ottenuto sarà la quantità di denaro che probabilmente verrà scambiata al momento dell’acquisto e non il prezzo che verrà pubblicato su un eventuale annuncio! Infatti il prezzo è a discrezione del venditore: ad esempio nulla vieta a quest’ultimo di mettere in vendita il suo immobile al doppio del valore di mercato, anche se avrà possibilità praticamente nulle di portare a termine la trattativa a tale prezzo.

Ma la superficie commerciale è la grandezza dell’immobile?

In realtà allo stesso immobile può essere attribuita metratura diversa a seconda che si parli di superficie utile oppure di superficie commerciale, che viene considerata nei processi di stima. Puoi approfondire l’argomento nel seguente post.

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