Con gli immobili ci guadagno? – parte 1

Dopo aver introdotto qualche concetto basilare di estimo, possiamo ora iniziare a parlare di investimenti e possibili guadagni. Non inizieremo a presentarti un bell’elenco di motivi per investire nel mattone, né ti parleremo di guadagni stratosferici: non è nel nostro stile! A noi piace, come è giusto che sia, dire le cose esattamente come stanno. Anche qui, come in ogni campo, non è tutto oro quello che luccica.. una dimostrazione? Facciamo due conti prendendo un esempio realistico:

consideriamo un bilocale di 70m² in una palazzina media di una città del nord Italia. L’immobile, in vendita a 125’000 € (1’786€/m²), è strutturalmente in buone condizioni ma presenta muri sporchi, parquet da rivedere, persiane e ringhiere da riverniciare… tutti piccoli interventi che, con una spesa contenuta, possono rendere l’immobile decisamente più appetibile e quindi rivendibile ad un prezzo superiore.

Decidiamo allora di comprare l’immobile e durante le trattative supponiamo di ottenere uno sconto di 12’000 €, pari a circa il 10% del prezzo di vendita, e riuscire quindi ad aggiudicarci l’immobile per 113’000 €.

Senza entrare nello specifico delle spese di ristrutturazione, supponiamo un importo dei lavori pari a 8’000 €. Con questa cifra si è in grado di apportare modifiche tali da poter rivendere l’immobile a circa 2’000€/m² quindi a 140’000 €.

Quanto abbiamo guadagnato? Vediamo..

• prezzo rivendita: 140’000 €
• costo sostenuto per acquisto: 113’000 €
• importo lavori: 8’000 €

Dai mica male: si guadagnano 19 mila €! …. come direbbe un nostro ex professore: col cavolo!

E la tasse? Il notaio? L’agenzia immobiliare?…

si va bé dai, si guadagnerà qualcosina meno ma vale sempre la pena!

Ah si? Facciamo dei conti come si deve allora! Vediamo cosa abbiamo tralasciato:

• questo immobile è stato messo in vendita da un agenzia immobiliare, che giustamente vorrà il suo compenso. Ipotizziamo il 3%, quindi circa 3’400 €
• quando si acquista una casa si pagano delle imposte: le imposte di registro, catastale e ipotecaria. Per le ultime due possiamo supporre in totale 100€. l’imposta di registro è più salata e si paga, per le seconde case, il 9% del valore dichiarato, quindi circa 10’000 €!
• e il notaio dove lo lasciamo? Troviamone uno economico che ci chieda soltanto 1’000€ dai!
• Affidiamoci poi ad un’agenzia che riuscirà a rivendere l’immobile quasi sicuramente più in fretta di noi. Supponiamo che ci faccia un po’ di sconto e spendiamo 3’500€.
• se la ristrutturazione si fa più importante dobbiamo anche calcolare gli oneri progettuali e di direzione lavori (quantificabili in circa il 10% delle spese per la ristrutturazione), ma non è questo il caso per fortuna. Sempre per interventi più importanti, di cui ti parleremo in un’altra occasione, bisognerà tenere anche conto degli oneri dovuti al comune.

Riepiloghiamo il totale degli altri costi, oltre agli 8’000 € per la ristrutturazione:

 Quant’è il guadagno ora?? esatto.. solo 1000 euro! E non è ancora finita!!

Se si rivende prima di cinque anni dalla data di acquisto, sulla plusvalenza si paga un’imposta pari al 20%. Questo argomento sarà oggetto di un post dedicato ma in linea di massima per plusvalenza si intende la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita, a cui vanno sottratti tutti i costi sostenuti per la trasformazione dell’immobile. Quindi nel nostro caso, dei nostri miseri 1’000€ di guadagno, dobbiamo darne il 20% al fisco.

Finalmente sappiamo quanto avremmo guadagnato con questa sciagurata operazione immobiliare: ben 800 euro! E non è ancora tutto: in questi calcoli abbiamo ipotizzato che il capitale fosse tutto a disposizione dell’investitore; puoi ben capire che se avesse dovuto chiedere un prestito per realizzare questa operazione lo scenario sarebbe stato ancora peggiore.

In questo post, che speriamo sia stato di tuo gradimento, hai avuto un primo assaggio di quanti siano gli aspetti da valutare quando ci si accinge a intraprendere un operazione di questo genere; non temere, non è tutto qui! Lo scopo di questo sito è proprio quello di mostrarti come valutare in modo approfondito ogni singolo dettaglio delle tue operazioni, quindi continua a leggerci e seguici sui Social!

Infine un’anticipazione: in questo post dietro a un buon guadagno “apparente” si celava invece un investimento fallimentare; nel prossimo post vedremo invece un esempio di operazione di successo sullo stesso immobile! A presto!