Rilevazione prezzi immobili

Abbiamo già parlato di come stimare il più probabile valore di mercato di un immobile. Forse non sai che esistono delle apposite commissioni che hanno il compito di rilevare i prezzi medi delle compravendite degli immobili in una certa zona. Queste rilevazioni vengono pubblicate periodicamente in dei listini, generalmente reperibili online; te ne mostriamo subito un esempio, tratto dal sito della Camera di Commercio di Milano:

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Puoi osservare innanzitutto che il comune considerato, siccome molto vasto, è stato suddiviso in diverse zone, evidenziate in azzurro e caratterizzate da differenti prezzi medi al metro quadro. Successivamente per ogni zona sono riportati i prezzi medi degli immobili, sempre al metro quadro, divisi in tre categorie:

  • appartamenti nuovi/classe energetica A oppure B;
  • recenti, ristrutturati, d’epoca e di pregio;
  • appartamenti vecchi o da ristrutturare.

Si, ma allora a cosa serve stimare il valore di mercato degli immobili se esistono questi listini? Basta prendere i prezzi direttamente da qui!

Assolutamente no! Questi listini forniscono dei prezzi medi per una data zona ma non tengono conto di una miriade di fattori che possono far variare in maniera marcata i prezzi, come ad esempio la consistenza (cioè la grandezza) degli immobili! Rientrano infatti in questa media i prezzi delle compravendite di unità immobiliari con metrature completamente diverse e, come è noto dal principio dell’utilità marginale decrescente, maggiore è la quantità che viene acquistata di un bene e minore sarà il suo prezzo unitario.

Il principio è lo stesso per cui, se vai al supermercato e compri una scatoletta di tonno da 240 grammi, la pagherai meno di 3 scatolette da 80 grammi (3g x 80g = 240g) della stessa marca.

Applicando ciò all’ambito immobiliare si avrà che, a parità di caratteristiche, al crescere della superficie si avranno dei prezzi al metro quadro via via minori.

Ma allora a cosa servono i listini se non posso usarli per fare le mie stime?

Consultare i listini immobiliari è utile prima di tutto per farti una prima idea dei prezzi degli immobili della zona in cui intendi operare e per fare considerazioni economiche di carattere generale. Inoltre forniscono un ottimo strumento per poter confrontare le stime e i prezzi degli immobili che stai analizzando con i valori medi qui riportati; facciamo un esempio concreto:

hai intenzione di acquistare un appartamento di 70m2 da ristrutturare a Milano, all’interno della Cerchia dei Bastioni, che viene venduto a 190 mila €, cioè a 2714 €/m2.

Se consulti il listino puoi vedere che il prezzo è decisamente inferiore a quello medio e, anche dalle stime che avrai già effettuato considerando altri immobili simili nella zona, hai ottenuto un probabile valore di mercato non distante da quello riportato nel listino.

Ciò ti fa giustamente porre la seguente domanda: cosa giustifica un tale sconto?

Possono esserci dei motivi che vanno a vantaggio del compratore, come ad esempio urgente necessità di liquidità da parte del proprietario, contenziosi famigliari che portano a volersi disfare velocemente dell’immobile, scarsa appetibilità, dovuta probabilmente a caratteristiche intrinseche modificabili e migliorabili con una ristrutturazione mirata, e via dicendo.

Tuttavia un prezzo troppo basso può spesso celare brutte sorprese, come ad esempio problemi strutturali, eccessivo degrado dell’immobile – che porterà a insostenibili costi di ristrutturazione – vicini di casa molesti, costosi lavori di manutenzione straordinaria previsti a breve all’interno del condominio ecc..

Al contrario, se dalla stima otterrai un probabile valore di mercato molto più alto rispetto a quello medio, sarà necessario verificare che l’immobile abbia effettivamente qualche caratteristica peculiare tale da giustificarne un incremento di valore così marcato, quali ad esempio posizione strategica, finiture di pregio, particolare esposizione o vista mozzafiato, eccetera. Se così non fosse la stima difficilmente risulterà corretta.

Per concludere ribadiamo ancora una volta che i dati estrapolati dalla rilevazione dei prezzi degli immobili possono esserti utili per delle considerazioni preliminari e di carattere generale ma, in un’ottica di valutazione di un investimento o semplicemente nel caso ti interessi conoscere il più probabile valore di mercato di uno specifico immobile, non possono sostituire in alcun modo una stima eseguita in modo accurato.

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