perchè non riesco a vendere casa
Capita molto spesso, specialmente in questo periodo, di sentire persone esasperate poiché non riescono a vendere casa; la colpa ovviamente viene attribuita alla crisi, si dubita delle capacità dell’agente immobiliare e via discorrendo. In realtà, riflettendo, è abbastanza ovvio rendersi conto che il problema non è “non riesco a vender casa”
ma piuttosto “non riesco a vender casa al prezzo che voglio”! Una piccola differenza che però è cruciale: immagina di avere un immobile stimato 100 mila € e di metterlo in vendita a 50 mila: crisi o non crisi riuscirai a vendere. Questo cosa significa? Significa che se non si vende, il problema di fondo è SEMPRE il prezzo, SEMPRE!No no, calma: non può essere così! Magari non riesco a vendere perché sono in una zona dove il mercato è praticamente fermo! Oppure il mio immobile si presenta male: se do una sistemata poi vedrai che vendo! O magari il problema è che la casa che voglio vendere ha degli spazi organizzati malissimo, ovvio che non la voglia comprare nessuno!
Si certo, tutte affermazioni assolutamente vere e si potrebbero trovare decine di altre scuse plausibili; proviamo a ragionare su queste, e quello che diremo può essere applicato su qualsiasi altra obiezione che ti è venuta in mente:
- Il mercato è fermo, la zona è brutta e simili
Ci si può trovare neanche troppo di rado in una situazione del genere, nessuno vuole comprar casa in questa zona; siamo sicuri? O magari nessuno è disposto a spender molto per abitarci? La questione è profondamente diversa: per quando possa essere brutto un quartiere o un paese, se il prezzo di vendita è basso qualcuno disposto a comprare ci sarà sempre, fatta eccezione per casi assolutamente estremi, come ad esempio zone in cui sia pericoloso abitare per cause di forza maggiore (ad esempio case o interi paesi dichiarati inagibili perché minacciati da una frana). Ma quanto deve essere basso il prezzo? Dipende, talvolta per riuscire a vendere si è costretti anche ad arrivare a cifre irrisorie; se sia per il proprietario accettabile o meno il fatto di vendere a tali cifre è un altro discorso, assolutamente soggettivo. Ribadiamo infatti quanto detto all’inizio: il problema è “non riesco a vendere al prezzo che voglio”.
- La casa è organizzata male, è brutta esteticamente eccetera
stessa obiezione di sopra: nessuno è disposto a pagare l’immobile a quel prezzo, ma se si applicasse uno sconto rispetto al prezzo di partenza, la cui entità cambia da caso a caso, le cose cambierebbero radicalmente.
- Dando una sistemata riuscirò a vendere al prezzo che dico io
Se questo prezzo è giusto probabilmente questa affermazione sarà vera; in questo caso però sono state cambiate le caratteristiche dell’immobile: la casa è migliorata rispetto a prima ma il prezzo è rimasto invariato, quindi significa che in precedenza il prezzo era stato ritenuto troppo alto per le condizioni in cui versava l’immobile. La conseguenza logica è che, anche qui, il problema era rappresentato dal prezzo eccessivo.
Quindi, in fin dei conti, state dicendo che devo svendere il mio immobile??
No no, assolutamente. Quello che stiamo cercando di dire è che i prezzi li stabilisce il Mercato e non ci si può fare niente! Se hai fretta di vendere, l’unica cosa che puoi fare è adeguarti al Mercato. Ti ricordi l’immobile all’inizio di questo post? Era stato stimato 100 mila € e, se dopo molto tempo non è stato ancora venduto, significa che nessuno ha ritenuto che valesse tanto. Perché? Probabilmente perché il mercato offriva (ed offre) delle soluzioni analoghe ad un prezzo più vantaggioso, oppure delle soluzioni migliori allo stesso prezzo; i potenziali acquirenti hanno quindi preferito, come è ovvio che sia, questi altri immobili “concorrenti”.
Tutto ciò è giustificato dal fatto che anche gli immobili, come qualsiasi altro bene scambiabile, sono soggetti alla legge della domanda e dell’offerta: se c’è molta offerta e poca domanda, inevitabilmente, i prezzi scenderanno. Vi sarà infatti sempre chi, per vari motivi, si troverà in condizione di essere costretto a vendere in fretta e, pur di riuscirci, accetterà anche offerte minori di quanto inizialmente si aspettasse di realizzare.
La situazione opposta si verifica invece quando è la domanda a superare l’offerta; saranno in questo caso i compratori a fare proposte d’acquisto più alte del prezzo fissato dal venditore pur di riuscire ad accaparrarsi l’immobile, con l’intento di prevalere sugli altri compratori interessati.
Inutile dire che in questo momento storico ci troviamo nel primo caso, con un offerta di immobili di molto superiore alla capacità del Mercato di assorbirli, andando quindi a penalizzare coloro che intendono vendere.
Che fare quindi?
Se hai una reale esigenza di vendere in fretta e il tuo immobile è sul Mercato da parecchio tempo, le uniche vie percorribili sono abbassare il prezzo oppure apportare migliorie all’immobile, magari con tecniche di home staging. In ogni caso è bene fare dei piccoli interventi che costano veramente poca fatica ma che hanno il pregio di fare aumentare il valore percepito dai potenziali acquirenti: anche solo ordine e pulizia sono sicuramente un ottimo biglietto da visita quando si tratta di vendere, come è stato fatto nel caso delle foto qui sotto: un’oretta di pulizia che sicuramente farà percepire il giardino come un valore aggiunto e non come una fonte di indesiderato lavoro extra nei fine settimana.
E se non si ha fretta di vendere?
In questo caso, se non hai intenzione di ribassare, puoi valutare di rimandare la vendita a tempi migliori e, nel frattempo, far fruttare l’immobile dandolo in affitto.
Attenzione però: se oggi si riesce a vendere a 50, non è detto che un domani si possa vendere a 100! Per quanto si possano fare analisi accurate, il Mercato è imprevedibile e segue le proprie leggi; qualsiasi scelta va quindi ben ponderata valutando i pro, i contro e soprattutto i rischi che, anche se talvolta minimi, sono sempre presenti. È essenziale abbandonare la convinzione, molto diffusa soprattutto alcuni anni fa, che il valore del mattone debba aumentare nel tempo sempre e comunque: abbiamo avuto la prova tangibile, in questi anni di crisi, che ciò non è vero. Anche quanto detto fino ad ora è conseguenza diretta di questo fatto: perché ci sono tanti immobili in vendita ad un prezzo troppo alto? Semplicemente perché la stima del loro valore di mercato è sbagliata; nel 90% dei casi questo errore deriva dal fatto che sono stati presi come riferimento i prezzi delle compravendite di immobili simili che si sono verificate in passato, ma che ora non sono più validi poiché il Mercato ha subito un ribasso.
Cosa ci riserverà il futuro? C’è chi è catastrofico, chi eccessivamente ottimista, chi è indeciso… Noi pensiamo che in un futuro non troppo lontano assisteremo finalmente alla tanto attesa ripresa, ma sono solo convinzioni personali che attendiamo di vedere confermate o smentite. Tu cosa ne pensi? Scrivicelo nei commenti!
Concludiamo ringraziandoti per aver letto questo lungo articolo fino in fondo; ci auguriamo sia stato di tuo gradimento e saremo felici di rispondere a qualsiasi domanda ti sia venuta in mente. Ti ricordiamo che siamo anche su Facebook e Twitter, seguici e potrai trovare tutti i nostri post e varie notizie sul mondo dell’immobiliare! E se non vuoi perderti neanche un articolo iscriviti alla newsletter, ti manderemo una mail solamente quando verrà pubblicato un nuovo post! Grazie ancora e a presto!
Il team di BoNinvest
Buongiorno.
Forse questo articolo è un po’ semplicistico e superficiale… senza offesa. Forse poteva essere un valido consiglio qualche tempo fa, ma non ora in questo periodo di profonda crisi in cui troppe persone non possono permettersi di comprare una casa anche quando il prezzo è molto basso.
Fatte salve le grandi città (Roma, Firenze, Milano, ecc.) nelle quali già un minimo ribasso potrebbe permettere la vendita, in centri fuori mercato il realizzo può diventare impossibile…
Io ho una casa invenduta da 7 anni. Una casa bella, grande, nuova (certo 7 anni fa era più nuova di ora!), vista lago, e pur abbassando nel tempo il prezzo più e più volte (attualmente è a meno della metà del prezzo di partenza stimato sul valore del mercato nel 2010) ancora niente. Ci stiamo preparando ad un ulteriore ribasso… Tra l’altro più di tanto non si può scendere con il prezzo altrimenti l’agenzia delle entrate interviene… E cavolo se non ho urgenza di vendere! Questa casa sul groppone mi sta togliendo la vita! Spero tanto di non ricevere in eredità qualche altra casa! Davvero!
Buonasera Laura, innanzitutto grazie del commento, le critiche costruttive come la tua sono sempre ben accette. Certmente questo articolo è stato scritto in modo semplicistico e, perchè no, anche provocatorio: come giustamente dici non ha senso scendere oltre a una certa cifra, salvo situazioni eccezionali.
Con questa risposta cerchiamo di darti alcuni consigli per risolvere il tuo problema: Purtroppo nel 2010 i prezzi erano ai massimi e una stima fatta in quel periodo non è assolutamente attendibile. Per di più, proprio quando hai iniziato a vendere, c’è stato un brusco calo delle compravendite (quindi tanti immobili, tra cui il tuo, ad un prezzo che sembrava giusto ma che il mercato non riusciva ad assorbire) al quale è seguito solo succesivamente un calo dei prezzi. Se vuoi approfondire puoi leggere il nostro articolo intitolato “il mercato immobiliare sta davvero ripartendo?”. Ciò che dici sul ribasso del prezzo della tua casa è quindi perfettamente coerente con ciò che è successo in questi anni.
Premesso che non puoi aspettarti di vendere al prezzo iniziale, come risolvere il problema? Se non lo hai già fatto puoi innanzitutto apportare piccole migliorie al tuo immobile per renderlo più appetibile (mi raccomando, spendendo poco!). Puoi prendere spunto da ciò che abbiamo fatto noi leggendo l’articolo “affittare a tempo di record? ecco come abbiamo fatto”. Come vedi dal titolo noi ci siamo occupati di una locazione, ma valgono gli stessi principi anche per la vendita. Da questo articolo puoi anche vedere come realizzare un annuncio efficace e che si distungua da quelli degli immobili “concorrenti”.
Altro punto cruciale: stai vendendo da sola, con una agenzia, con più agenzie..? che riscontri hai avuto?
Ora veniamo al prezzo: per farti autonomamente un’idea di quale può essere un prezzo congruo, puoi leggere l’articolo “stima del valore di mercato – metodo comparativo diretto”.
Altra considerazione: a quando capiamo, il tuo immobile è decisamente grande e non in una zona centrale, fattori che complicano di non poco la vendita soprattutto se sei in una zona con un mercato poco attivo.
Infine, se ti fa piacere, possiamo darti dei consigli specifici per il tuo caso gratuitamente; naturalmente abbiamo bisogno di più informazioni: se non vuoi renderle pubbliche commentando qui, puoi scriverci una e-mail o tramite la chat di Facebook. Sapendo dove si trova e vedendo come è attualmente l’annuncio possiamo avere chiara la situazione e cercare di capire come si può intervenire dandoti quindi dei consigli su misura.
Speriamo di esserti stati utili con questa risposta e attendiamo tue notizie!
Grazie per avermi risposto.
Faccio subito presente che nel 2010 la nostra casa è stata stimata 240.000 euro ed ora è sul mercato a 115.000.
L’ultimo ribasso è stato da 148.000 ai 115.000.
Nel tempo il prezzo di vendita è stato modificato adeguatamente alla situazione di mercato. Abbiamo provato con una moltitudine di agenzie (Tecnocasa, Coldwell banker, Media-re, varie agenzie locali, con o senza esclusiva, e da circa un anno e mezzo è stata affidata alla Remax) ed anche privatamente con annunci internet, sui giornali, passaparola, in Italia ed anche all’estero rivolgendoci ad amici e parenti in Inghilterra, in America, in Svezia… Sembra quasi uno scherzo del destino!
L’immobile si trova a Gradoli, nel Lazio in provincia di Viterbo sul lago di Bolsena.
Trattasi di un appartamento a schiera con balconi vista lago, terrazza di circa 30 mq, così divisa:
– taverna al piano terra di 60 mq con angolo cottura, bagno s.f., ripostiglio, legnaia/cantina ed una stanza seminterrata, dotato di stufa a legna, termosifoni ed ulteriore canna fumaria dove poter inserire un camino, con entrata indipendente e collegato ai piani superiori (volendo si può chiudere una porta e rendere la zona completamente separata);
– al primo piano grande cucina di circa 20 mq con muratura, termostufa a legna, finestra, porta-finestra, terrazza,
bagno comodo con vasca e grande finestra,
grande camera con balcone vista lago che può essere considerata un comodo soggiorno o un’ampia matrimoniale;
– al secondo piano una camera matrimoniale con balcone vista lago, due camere singole, e comodo bagno con doccia e ampia finestra.
Pavimenti, infissi (con vetrocamera in legno) e porte nuovi; citofono interno ed esterno, senza problemi di parcheggio, in zona centrale ma tranquilla, parabola, tetto nuovo, IMPIANTI CERTIFICATI, INDICE DI PRESTAZIONE ENERGETICA fornito.
Le foto dell’annuncio sono molteplici ed esaustive, fatte in una giornata di sole con i fiori sul balcone, quando ancora la abitavamo ed era deliziosa ed arredata con amore…
Per motivi di lavoro e familiari non vi risiediamo più in quanto ci siamo trasferiti ed ora, essendo una seconda casa, rappresenta una carico economico e quindi un problema.
Non siamo nella condizione di effettuare alcuna spesa ulteriore su questa casa (ci bastano l’IMU, le bollette dell’acqua e della nettezza urbana ed il mantenimento).
Non abbiamo intenzione di affittare poiché non ce la sentiamo di rischiare d’incontrare locatari insolventi e/o peggio, e comunque dobbiamo vendere per acquistare, visto che siamo attualmente in affitto.
Il sito web dell’agenzia immobiliare (collegata alla Remax) che attualmente ha l’esclusiva, per visionare foto e annuncio è http://www.solelago.it
Il riferimento è100213 – appartamenti, ville singole e a schiera- GRADOLI.
Saluto cordialmente,
Laura
Preciso ancora che in questi sette anni, e passando per tante agenzie, si sono verificate solo tre visite all’immobile, di cui l’ultima circa un paio di anni fa di una persona che avrebbe comprato tanto volentieri, ma soltanto dopo essere riuscita a vendere la propria… non ha ancora venduto e si tratta di un abitante stesso di Gradoli.
Un’altra è stata una signora del Nord Italia, dalla salute precaria, proprio all’inizio del tentativo di vendita, che sembrava davvero intenzionata tanto da richiedere tutti i documenti, ma poi il suo stato di salute si è aggravato e non si è più fatta sentire.
Il terzo è stato un signore tedesco se non ricordo male, ma nulla di fatto, probabilmente perché l’immobile era troppo grande per le esigenze.
Buongiorno Laura, bentornata!
Premettiamo subito che, essendo la tua casa in Lazio, non conosciamo nei dettagli il mercato locale; possiamo però dirti che sul borsino immobiliare i prezzi medi per ville e villini a Gradoli vanno dagli 815 ai 1142€/mq a seconda della zona. Non è certo una stima attendibile dato che non si può semplicemente prendere il prezzo medio e moltiplicarlo per i metri quadri, ma almeno possono dare una prima idea.
Veniamo ora all’annuncio: la cosa più “grave” che abbiamo notato non è sul sito dell’agenzia, ma su immobiliare.it: cercando gli immobili in vendita a Gradoli, la tua casa non compare. Come mai? Se non si è presenti su questo portale le possibilità di successo crollano. Questo perchè è il portale più conosciuto in Italia e chiunque (o quasi) sia alla ricerca di un immobile lo fa attraverso questo strumento. Non trascurare comunque anche gli altri portali! Sarebbe interessante capire come mai l’agenzia, che opera in esclusiva, non ha pubblicizzato qui.
Per quanto riguarda l’annuncio, il più grosso handicap che vediamo è la mancanza di una planimetria unita al fatto che le foto non rendono l’idea di come siano distribuiti gli spazi. Certo, c’è la descrizione… ma quando stavi cercando casa, tu hai letto le descrizioni di tutti gli annunci che hai trovato oppure hai sfogliato le foto per qualche secondo e ti sei soffermata solo sugli annunci più interessanti?
Ora, a parte la planimetria che va aggiunta e, possibilmente, non la fotocopia di quella del catasto (dove non si capisce nulla), a livello di fotografie possiamo dire che seguono lo standard degli annunci immobiliari; certo, se si vuole catturare l’attenzione sarebbe bene andare oltre allo standard, anche se magari adesso la casa è vuota.
A livello generale, sarebbe bene eliminare prima di tutto alcuni oggetti personali prima di procedere: ad esempio vediamo scopa, paletta, detersivi vari, un asciugamano spiegazzato, canne da pesca, un sacchetto di plastica sotto la caldaia, peluche ecc..
Sarebbe poi bene aumentare la qualità (alcune foto sono sgranate/sfocate) e fare inquadrature più ampie: ad esempio in un bagno sono stati inquadrati solo i dettagli dei sanitari, nella foto con le canne da pesca non si capisce di che stanza si tratti, così come nella stanza con la stufa grande e così via.
Ti invitiamo a non cogliere tutte queste osservazioni come delle critiche, ma come degli spunti per poter migliorare il tuo annuncio. Evidentemente, se in 7 anni non hai venduto, qualcosa che non va c’è: per fronteggiare alcuni fattori esterni si può fare ben poco (magari in quella zona a nessuno interessano immobili di quella tipologia se non a prezzi irrisori), ma almeno è essenziale agire su quei fattori che dipendono esclusivamente da noi! Anche perchè, tutti i consigli scritti sopra, possono essere applicati a costo zero: basta solo un pò di impegno!
Infine una proposta alternativa: in zona Milano ci sono varie società che prendono in gestione immobili e li affittano a turisti. Se dovessero esistere società del genere (e serie) anche nella vostra zona, potrebbe valere la pena contattarle per capire quanto potrebbe rendere la tua casa. Tieni presente che nessuno ti vieta di vendere una casa affittata, ma almeno nel frattempo potresti ripagarti le spese e magari anche parte dell’affitto nella casa dove sei ora.
Per quanto riguarda invece locatori insolventi e/o danni, esistono delle assicurazioni specifiche che indagano innanzitutto l’effettiva capacità di solvenza dell’inquilino e, in caso positivo, ti possono garantire i canoni insoluti e il risarcimento dei danni e delle spese legali (ovviamente entro certi massimali).
Speriamo di averti dato qualche spunto che potrà essere utile e per qualunque cosa scrivici pure senza problemi. Facci sapere come va!
A presto!
Roberto – BoNinvest
Buonasera, sinceramente mi avete fatto riflettere sul mio immobile che non riesco a vendere da anni.. Eppure è una bella casa, bifamiliare appartamenti completamente autonomi, grande giardino, grande garage, tenuto benissimo in una zona collinare con un bel panorama. Eppure mi sono sempre chiesta perché non riesco a venderla dopo più di cinque anni … Non la vengono nemmeno a vedere ! Certo mio padre di abbassare il prezzo non ci pensa per lui sarebbe svenderla , ma io non sono d’accordo.
Buongiorno, grazie per il commento.
Naturalmente anche per te valgono i consigli dati a Laura nei commenti precedenti e non dimenticare che è ESSENZIALE preparare, presentare e pubblicizzare adaguatamente l’immobile.
Sulla questione del prezzo, l’articolo è volutamente scritto in maniera tale da far riflettere coloro che lo leggono: ammesso che l’immobile sia preparato, presentato e pubblicizzato adeguatamente, non è detto che il propriatario ritenga quel prezzo adeguato.
A questo punto ci sono tre possibilità:
– continuare imperterriti a chiedere un prezzo irrealistico, ancor peggio lasciando l’immobile abbandonato a se stesso (in che situazione sarà nel caso di una visita da parte di un potenziale compratore?);
– rassegnarsi ed accettare di abbassare il prezzo (ricorda però che l’immobile deve comunque presentarsi al meglio);
– trovare una soluzione alternativa, ad esempio affittandolo.
Come dicevamo anche a Laura, nessuno vieta di vendere un immobile affittato, anche se in questo caso ci si rivolgerà ad un target di acquirenti diverso (investitori) che preferiscono sicuramente appartamenti piccoli e facilmente liquidabili. Se la zona in cui sei lo permette, non sottovalutare gli affitti brevi: così facendo avrai l’immobile subito libero nel caso di una vendita.
Questi che ti abbiamo dato naturalmente sono solo degli spunti; se vuoi qualche consiglio specifico non esitare a chiedere e, se ti va, puoi farci vedere com’è pubblicizzato attualmente il tuo immobile per cominciare a capire se ci possono essere altri problemi oltre al prezzo!
Grazie ancora per il tuo contributo e a presto!
Roberto – BoNinvest
Salve a febbraio 2018 sono tre anni che ho messo in vendita il mio appartamento.Un appartamento mansardato di 140 metri quadri con una corte comune dove poter parcheggiare anche l’auto.Si trova in Marcianise provincia di Caserta zona centrale.Ero partito con un prezzo di 110.000 euro e sono arrivato alla modica cifra di 75000 euro.Non voglio affittare ne’ abbassare il prezzo (certo non posso mica regalarla ) Eppure tante teorie ma non si vende .Che situazione strana .La casa e’ in vendita tramite un’agenzia immobiliare del luogo.Saluto a tutti
Marco