Mutuo o affitto: cosa conviene?

Alcuni giorni fa noi di BoNinvest, mentre stavamo aspettando l’ascensore, abbiamo involontariamente assistito ad un acceso dibattito tra due signori, forse parenti: il primo era un accanito sostenitore della casa di proprietà, mentre l’altro gli dava del pazzo, affermando orgogliosamente di essere in affitto da più di trent’anni. Dibattito sentito mille volte, ma sicuramente importante ed interessante; così abbiamo deciso di scrivere quest’articolo per esprimere il nostro parere.

Indubbiamente non è facile dare una risposta univoca: ognuno di noi ha diverse esigenze che possono far propendere verso l’una o l’altra delle due soluzioni. Inoltre il primo ostacolo che si incontra quando ci si accinge a comprare casa è l’impegno economico iniziale: anche facendo ricorso ad un mutuo è indispensabile avere sufficiente disponibilità di denaro, che servirà a coprire le varie spese collegate all’acquisto quali imposte, notaio ed eventuale provvigione dovuta all’agenzia immobiliare (siamo nell’ordine degli 8 – 10 mila € per una prima casa il cui prezzo sia di 100 mila €). Non va inoltre trascurato come, di questi tempi, non sia così scontato riuscire ad ottenere un mutuo, ancor peggio se del 100%.

Escludiamo ora tutte le situazioni nelle quali – per una questione di insufficienza di capitale o di mancata concessione del mutuo – si sia costretti a prediligere l’affitto e proviamo ad analizzare pro e contro delle due soluzioni:

è meglio l’affitto perché …

  • Il mio lavoro mi costringe a trasferirmi spesso
  • Voglio una casa più bella di quella che mi potrei permettere di acquistare
  • Non pago le tasse di proprietà
  • Non pago le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile
  • Se la casa o il quartiere non sono più di mio gradimento posso cambiare casa più facilmente

è meglio acquistare perché …

  • Nessuno mi può mandare via ( se l’eventuale mutuo è estinto )
  • La casa è mia e posso gestirla come preferisco
  • Ho stabilità per la mia famiglia
  • Posso lasciare la casa in eredità ai miei figli
  • il canone mensile non viene ”sprecato” e, una volta estinto il mutuo, l’immobile diventa mio
  • in questo periodo tassi di interesse e prezzi si sono notevolmente abbassati

Questi sono solo alcuni degli innumerevoli aspetti legati al dibattito, ma il più importante rimane comunque l’estrema variabilità della valutazione data dal lettore: ad esempio alcuni fattori, che tu ritieni fondamentali mentre per altri possono essere secondari, ti portano a compiere una scelta sostanzialmente differente, poiché differenti sono le priorità di ognuno di noi; nessuno dei due signori dell’inizio del post aveva quindi ragione a prescindere: probabilmente i due avevano, e hanno tuttora, diverse esigenze.

Potremmo concludere così il discorso, ma, per renderlo più completo ed esaustivo, vogliamo fornirti alcuni ulteriori spunti di riflessione che vanno al di là di una semplice lista di pro e contro; purtroppo non si può riassumere tutto nelle poche righe di un post, ma se continuerai a seguirci e l’argomento ti appassiona approfondiremo ed analizzeremo ogni aspetto in cui ci imbatteremo. Non dimenticare che siamo a disposizione per rispondere a qualsiasi tua domanda!

Torniamo a noi, cercando di analizzare il problema nel modo più ampio, ma allo stesso tempo sintetico, possibile. Vogliamo trovare delle alternative non convenzionali per acquistare casa spendendo meno o, addirittura, cercare di alleggerire (e in qualche caso azzerare) la rata del mutuo. Impossibile? No! Ma tutto ha un prezzo, che non sempre coincide con il valore del denaro: il tempo, l’impegno e soprattutto i rischi che si è disposti a correre rappresentano sempre la chiave per superare ogni difficoltà, anche in questo caso.

Noi ti forniremo solamente degli spunti, starà a te valutare con attenzione se qualcuno di essi può fare al caso tuo! Andiamo con ordine partendo dal più facile da realizzare.

Per prima cosa pensa alle caratteristiche che il tuo immobile deve avere, e individua la tua “casa ideale”; prendila come riferimento, visualizzala e tienila a mente: in questo modo potrai analizzare i suggerimenti che ti stiamo per proporre nel modo più “omogeneo” ed efficace possibile.

  • Cercare immobili “a sconto”

Sembra banale, ma in alcuni casi si possono trovare degli immobili a prezzi davvero vantaggiosi! Esempi?

  1. Acquistare da costruttori che hanno fretta di vendere
  2. acquistare un immobile in asta
  3. acquistare un immobile in fase di costruzione.

Attenzione però ai rischi: comprando all’asta si possono avere non pochi contrattempi da parte degli eventuali occupanti che non hanno intenzione di andarsene (verifica preventivamente che non ve ne siano per semplificare le cose), mentre comprando un immobile ancora in fase di costruzione si può incorrere in ritardi rispetto ai tempi di consegna previsti o, peggio, che il costruttore fallisca anzitempo o abbia iscritto ipoteca per ottenere finanziamenti erogati con la clausola “stato avanzamento lavori”.

  • Saresti disposto a rinunciare ad una casa “pronta all’uso” per comprarne una da ristrutturare?

Già qui le cose si fanno più interessanti: comprare una casa “chiavi in mano” è quasi sempre più costoso che acquistarne una da ristrutturare; questa scelta ti permetterà quindi di ottenere un risparmio, ma sicuramente l’impegno che dovrai metterci sarà maggiore e i tempi saranno più lunghi: bisogna trovare in primis l’immobile da ristrutturare, incaricare un professionista che faccia il progetto, trovare un’impresa, seguire l’avanzamento dei lavori e via discorrendo.. Tuttavia queste “scocciature” verranno ripagate anche dal fatto che la casa, una volta ultimata, sarà proprio come la vuoi tu!

Ti segnaliamo inoltre che, ristrutturando, puoi godere di detrazioni fiscali non indifferenti, attualmente pari al 50% dell’importo dei lavori fino ad un massimo di 96 mila € per unità immobiliare; per ulteriori approfondimenti clicca su questo link dell’Agenzia delle Entrate.

  • Sei in condizioni di poter investire sulla tua casa?

Se sei già propenso ad affrontare dei lavori, hai mai pensato di comprare un’immobile più grande di quello che ti serve per poi frazionarlo? Ad esempio potresti acquistare un appartamento da dividere in due, tenendone uno per te e affittando l’altro; Così facendo potrai utilizzare i proventi della locazione per pagare una buona parte della rata del mutuo.

Non devi per forza fare tutto subito, anche qui puoi muoverti in modo diverso a seconda delle tue esigenze e disponibilità economiche. Ad esempio – se non hai fretta di entrare nella nuova casa – puoi sistemare prima l’appartamento destinato ad essere affittato e, successivamente, ultimare il tuo, riducendo così la somma totale che dovrai chiedere in prestito alla banca.

Molto dipende inoltre dall’immobile che hai a disposizione e da come scegli di configurare i due appartamenti; come sempre ogni caso è diverso dagli altri e va per questo valutato con attenzione senza fare generalizzazioni troppo ampie: il gioco vale la candela solo se, così facendo, finirai per corrispondere alla banca una rata minore di quella che avresti con un solo appartamento. Diversamente l’operazione si configurerebbe come un investimento che potrà dare benefici futuri; noi però, in questo post, stiamo analizzando delle alternative per spendere meno nell’immediato, non di più!

Questa operazione naturalmente non è alla portata di tutti, non tanto per una questione di trovare l’immobile adatto, ma per la diversa propensione al rischio che ciascuno di noi ha. Sarebbe troppo facile se non ci fossero problemi e tutto andasse sempre liscio, ma ci possono essere contrattempi di varia natura, tra cui imbattersi in inquilini insolventi, oppure l’immobile potrebbe rimanere vuoto per alcuni periodi, oppure ancora c’è la possibilità di non riuscire ad affittare al canone che si era preventivato ma ad uno minore; perciò prudenza e calcoli ben fatti!

Prossimamente analizzeremo più a fondo la convenienza di queste operazioni con calcoli realistici quindi, se l’argomento ti interessa, continua a seguirci!

Non dimenticare, infine, che anche in questo caso puoi godere delle detrazioni allo stesso modo del punto precedente.

  • Casi particolari

In alcuni casi particolari (ad esempio città o località turistiche) puoi anche predisporre un appartamento con più stanze autonome (bastano anche solo 3 o 4) e darle in gestione ad hotel o bed and breakfast; noi stessi abbiamo soggiornato in una struttura del genere durante un viaggio a Roma e ne siamo rimasti più che soddisfatti.

Concludendo, negli ultimi due punti – soprattutto nel penultimo – abbiamo cercato di mostrare come, qualora ne sussistano le condizioni, sia possibile trasformare un cappio al collo ( così molti italiani vedono il mutuo per l’acquisto della prima casa) in uno strumento che può permetterti di intraprendere il tuo primo investimento immobiliare: inizialmente potrai avere una bassa rata e stabilità familiare grazie alla casa di proprietà e, in futuro, una rendita da affitto che sicuramente apprezzerai anche considerando, purtroppo, le scarse prospettive che molto probabilmente noi Italiani avremo quando sarà il momento di andare in pensione.

Anche questo articolo è giunto al termine. Ti ringraziamo molto per averlo letto fino in fondo! Come sempre ci auguriamo sia stato di tuo gradimento e saremo felici di rispondere a qualsiasi domanda, dubbio o curiosità ti sia venuto in mente. Non dimenticare di condividere l’articolo e di seguirci sui social network, dove potrai trovare tutti i nostri post e varie notizie sul mondo – sempre in evoluzione – dell’immobiliare!

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Grazie ancora e a presto!

Il team di BoNinvest

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