CONVIENE COMPRARE ALL'ASTA IMMOBILIARE?
Dopo aver esaminato le aste immobiliari giudiziarie (cos’è un’asta e come prendervi parte), in questo post valuteremo le problematiche in cui potrebbe imbattersi un investitore una volta aggiudicatosi l’immobile di interesse.
Il motivo per cui molti operatori intraprendono con sempre più interesse il percorso delle aste immobiliari è da ricercarsi nella possibilità di comprare un immobile ad un prezzo spesso inferiore rispetto all’attuale valore di mercato.
Perché spesso e non sempre?
Nonostante la base d’asta sia inferiore al valore di mercato, non è automatico lo sia anche il prezzo di aggiudicazione: nel caso di più partecipanti non è infatti da escludere che, rilancio dopo rilancio, l’immobile venga assegnato ad un prezzo in linea con il valore di mercato o, peggio, ad un prezzo superiore.
Da questo semplice ma efficace esempio si conclude che comprare all’asta non sia sempre un buon affare, congettura troppo spesso data invece per certa. E’ essenziale ricordarsi costantemente il motivo per il quale si affronta un’asta: comprare a sconto! Se tale premessa decade, viene meno lo scopo dell’asta stessa.
E’ quindi conditio sine qua non saper stimare correttamente il valore di mercato dell’immobile in modo da non commettere errori dozzinali. Prima di prendere parte a qualsiasi asta è necessario quindi fissare un preciso e definito “prezzo limite” – da non superare in nessun caso – oltre il quale l’acquisizione dell’immobile non sarebbe più conveniente.
Sistemata la “questione prezzo”, ulteriore ostacolo in cui è molto probabile imbattersi è la mancata disponibilità dell’immobile dopo l’acquisto: è molto frequente, infatti, che l’unità risulti occupata dall’esecutato, da un inquilino oppure da altre persone senza titolo. In linea teorica, al momento dell’aggiudicazione, il tribunale provvede ad emanare il decreto di trasferimento con il quale, oltre a trasferire il bene all’aggiudicatario, il giudice emana un’ingiunzione al debitore di lasciare la proprietà. Tuttavia non sono inconsueti contenziosi, i quali si traducono in criticità durante la fase di presa di possesso dell’immobile, che oltretutto non è esentasse per il neoproprietario. La liberazione dell’immobile richiede, oltre a tempi dilatati, anche spese solitamente piuttosto onerose. Per tutelarsi da spiacevoli inconvenienti è quindi di primaria importanza informarsi con estrema precisione e dettaglio sull’aspetto sopraccitato e, qualora l’immobile non fosse effettivamente libero, è bene sapere chi lo occupa e con quale titolo. La risposta alle seguenti domande può fornire una linea guida per valutare l’entità del contrattempo: l’occupante è disposto ad andarsene? Se si, in quali tempi? Ha già pensato ad un’alternativa oppure è ancora alla ricerca di una sistemazione? Ha intenzione di creare problemi?
Inoltre, l’inquilino, se in possesso di un regolare contratto d’affitto stipulato prima del pignoramento dell’immobile, ha diritto di permanervi fino allo scadere dello stesso (corrispondendo al nuovo proprietario l’affitto pattuito).
Il comportamento migliore sarebbe quindi operare su immobili liberi (o di prossima e certa liberazione) ma, ove non sia possibile, è utile affidarsi alla consulenza di un legale, tenendosi alla larga da tutte quelle situazioni in cui si prefigurano interminabili problematiche.
Oltre a questi due aspetti è essenziale, importantissimo e assolutamente necessario leggere attentamente la perizia, in modo da farsi una precisa idea di quello che è attualmente l’immobile. Eventuali criticità, tra cui abusivismi edilizi, comportano ulteriori spese indesiderate che potrebbero anche rivelarsi consistenti. Non vanno trascurate nemmeno le spese condominiali arretrate, per la cui entità è bene informarsi presso l’amministratore di condominio.
Infine, se l’immobile risulta tra i candidati all’acquisto, è fondamentale non rinunciare alla visita di persona, senza meravigliarsi nel caso in cui si trovino contesti differenti da quanto descritto dalla perizia: può capitare infatti che quest’ultima, probabilmente redatta alcuni anni addietro, non tenga conto di successivi mutamenti. Ad esempio un immobile indicato in perizia come occupato potrebbe essersi nel frattempo liberato, e viceversa. Quindi, se è importantissimo consultare la perizia, lo è altrettanto non fidarsi ciecamente, verificando di persona quanto riportato dalla stessa. Non si deve inoltre dimenticare di domandare un parere sull’immobile all’eventuale amministratore, nel caso si tratti di un condominio, e ai vicini, per informarsi su possibili lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni.
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