Una delle prime domande che ci si pone nello sfogliare annunci relativi ad immobili in vendita è: quanto è grande questa casa?

Chissà quante volte, individuato un annuncio interessante, ci siamo imbattuti in frasi del tipo “ampio bilocale” oppure “luminoso trilocale”, innervosendoci perché non viene fornito quel famoso dato che tanto ci interessa e riesce a darci un’idea precisa delle dimensioni dell’immobile: i “metri quadri”! Fortunatamente molto spesso tale dato viene fornito ma, appagata la nostra curiosità, non ci soffermiamo più di tanto sul vero significato di quel numero.

“E che significato dovrebbe avere? È solo una misura della superficie dell’immobile…”

Certo, ma bastano alcune domande su questa misura per far sorgere alcuni dubbi. Esempi?

“i muri sono compresi oppure no?”

“il terrazzo fa parte della superficie dell’immobile?”

“la grandezza del giardino o del garage non contano, vero?

Capisci immediatamente che prendendo a riferimento un dato immobile, la sua superficie può risultare molto diversa a seconda della metodologia che si è utilizzata per calcolarla; per ovviare a questo problema sono state introdotte delle convenzioni di misurazione, che definiscono delle regole precise a cui attenersi ogni qual volta si debba calcolare la consistenza di un’immobile.

Intuitivamente si tenderebbe a misurare la superficie che è “calpestabile”, ossia lo spazio che davvero si ha a disposizione: banalmente è la superficie del “pavimento”; tuttavia la proprietà non è composta solamente dallo spazio che si ha a disposizione: quando si compra un immobile si pagano infatti anche la superficie dei muri, il giardino, la cantina, ecc. Si introduce allora la cosiddetta “superficie commerciale”, che è quella a cui gli annunci immobiliari fanno riferimento. Ovviamente il calcolo non si effettua semplicemente sommando le aree di unità immobiliare e pertinenze, ma le superfici di queste ultime vengono “corrette” con opportuni coefficienti. Vediamo quindi nel dettaglio come si fa a calcolare la superficie commerciale di un’unità immobiliare.

Nota: la metodologia di calcolo qui presentata fa fede alla guida appositamente redatta dall’agenzia delle entrate; tutto ciò che seguirà è tratto dalla sopracitata guida, con l’aggiunta di nostri commenti e spiegazioni allo scopo di facilitare il calcolo della superficie commerciale anche a coloro che non hanno conoscenze di base in questo campo. Se vuoi approfondire ulteriormente clicca qui per visionare il documento ufficiale.

Come effettuare le misurazioni

Specifichiamo prima di tutto che stiamo trattando il caso di un’unità immobiliare che fa parte di un edificio: stiamo quindi parlando, ad esempio, di un appartamento all’interno di un condominio. Alla luce di ciò si sottolinea che non rientrano nel calcolo della singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

• scale, pianerottoli e ballatoi comuni;

• aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;

• appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;

• stradine private di accesso all’edificio;

• locali tecnici o locali di deposito comuni;

• sala riunione condominiale;

• spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);

• giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

In breve, non vanno considerati gli spazi e le superfici condominiali che rientrano già, in fase di stima, nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

Chiarito questo fondamentale aspetto, vediamo ora come effettuare le misurazioni:

1. Per i vani principali e gli accessori diretti, si procede col misurare la superficie includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore. I muri vanno considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm: ciò vale anche per le pareti comuni, che quindi rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm.
2. Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare si procede come segue: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).
3. Infine per le pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o utilizzazioni similari) si procede come nel primo punto: si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.
   

Come calcolare la superficie commerciale

Ora che si hanno a disposizione le misure esatte di ciascun ambiente è necessario apportare le “correzioni” di cui si era accennato in precedenza:

• La superficie dei vani principali e gli accessori diretti si considera per intero, senza apportare alcuna correzione.

• In merito alle pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare, se la superficie è scoperta – come ad esempio nel caso di giardini – si procede come illustrato nello schema seguente:

Per le altre pertinenze esclusive di ornamento, come balconi, terrazzi e similari, si distinguono i casi in cui siano comunicati con i vani principali oppure no, come mostrato nello schema che segue:

• Per quanto riguarda le pertinenze esclusive accessorie, si procede così:

Sommando tutte le superfici “omogeneizzate” ottenute in precedenza si ottiene finalmente la superficie commerciale dell’immobile.

Ora che sai concettualmente come si procede, per semplificarti ulteriormente il calcolo abbiamo deciso di preparare un software che puoi scaricare gratuitamente cliccando sul seguente link (calcolo superficie commerciale): è sufficiente inserire le misure, prese seguendo le indicazioni sopra esposte, e il foglio di calcolo ricaverà automaticamente la superficie commerciale del tuo immobile.

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A presto,

Roberto Pizzi