Il mercato immobiliare sta davvero ripartendo?

IL MERCATO IMMOBILIARE STA DAVVERO RIPARTENDO?

In queste settimane i media ci stanno letteralmente tempestando di varie notizie ottimistiche in merito alla ripresa del mercato immobiliare, sulla scia dei segnali positivi che provengono dal monitoraggio delle compravendite che si sono verificate nella prima parte del 2015. Tutto ciò è solo propaganda oppure si iniziano realmente a vedere dei segnali di ripresa?

Per rispondere a questa domanda, in questo post analizzeremo dapprima i dati che abbiamo sul mercato immobiliare e successivamente tenteremo di interpretarli.

Cosa dicono i dati sulle compravendite:

Innanzitutto precisiamo che tutto ciò che seguirà è riferito agli immobili residenziali; come di certo avrete letto o sentito, secondo i dati ISTAT nel II trimestre del 2015 il numero delle compravendite di ‎immobili AD USO ABITATIVO ha segnato un +6,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ciò sembra un’ottima notizia per il mercato immobiliare, ma davvero lo è? Se si osservano solamente le variazioni percentuali dell’ultimo semestre si può facilmente essere tratti in inganno, poiché non si riesce ad avere una visione di quello che è il trend generale; è allora utile analizzare il numero totale delle compravendite annuali dal 2000 ad oggi, ma facciamo prima alcune precisazioni:

  • I dati che seguiranno sono tratti dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
  • Con NTN si intende il Numero delle Transazioni Normalizzate: ciò significa che tali valori sono ponderati rispetto all’effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita.
  • I volumi delle compravendite osservati nel IV trimestre del 2013 e nel I trimestre del 2014 hanno subito gli effetti dell’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23). Siccome tale regime risulta più vantaggioso rispetto al precedente l’andamento del mercato immobiliare ha subito delle distorsioni: molte transazioni di fine 2013 sono state prorogate a inizio 2014, portando a dei risultati falsati; per ovviare a questo problema, sempre sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sono riportate delle opportune correzioni, che noi abbiamo applicato nel nostro grafico.
  • I dati del 2015 sono incompleti, in quanto si riferiscono ai primi sei mesi dell’anno. Noi abbiamo completato il grafico (parte in rosso) con una nostra stima per le compravendite dell’ultimo semestre del 2015, che porta ad un valore per l’intero 2015 più basso rispetto al numero di compravendite che si aspetta NOMISMA (468 mila transazioni contro le nostre 433 mila). Abbiamo preferito adottare la nostra stima non perché sia più o meno corretta (se volete sapere come siamo arrivati a questo risultato, non esitate a scriverci!) ma solamente per poter ragionare in un contesto più “prudenziale”.

Ora che abbiamo fatto le dovute precisazioni, vediamo finalmente questi dati:

Untitled

Untitled*NTN : Numero delle Transazioni Normalizzate

Osservando il grafico e la tabella e ricordando che si sta facendo riferimento al solo settore residenziale si nota che da dopo il 2006, anno in cui vi è stato il numero massimo di scambi, le compravendite hanno iniziato una inesorabile discesa fino al 2013. Si registra solamente una piccola crescita nel 2010, che però è subito stata abbattuta nell’anno successivo. Nel 2014 invece si è registrato un aumento delle compravendite dell’ 1,69% rispetto all’anno precedente, ed è innegabile che questo sia il dato migliore da quando ha avuto inizio la discesa. Se inoltre le stime per il 2015 dovessero rivelarsi corrette o addirittura superate, si assisterebbe al secondo anno consecutivo di crescita significativa, cosa che non succedeva dagli anni 2005/2006.

Come interpretiamo i dati sui prezzi:

Come si può giustificare un tale aumento dei volumi? Vi sono molti fattori che entrano in gioco, ma è indubbio che la discesa dei prezzi di questi anni abbia favorito, e favorisce, coloro che hanno intenzione di acquistare: detto semplicisticamente la stessa tipologia di immobile nella stessa location costa molto meno oggi che negli anni passati. Allora è naturale che chi si può permettere di comprare stia decidendo di approfittarne; ma perché proprio adesso? È bene ricordare che il mercato è fatto di persone, e sembra una convinzione ormai abbastanza condivisa che questo sia il momento ottimale per acquistare. Ciò innesca quindi una reazione a catena: più i segni della ripresa si fanno evidenti e più cresce il numero di persone propense ad acquistare, generando così un aumento sempre più marcato dei volumi di immobili compravenduti. Non va inoltre trascurato il ruolo che i media hanno nell’influenzare le decisioni delle masse, e tutti noi ben sappiamo quanto essi stiano “spingendo” verso la ripresa del mercato immobiliare che, così facendo, viene ulteriormente alimentata.

Cosa dicono i dati sui prezzi:

Ora che abbiamo analizzato e commentato i volumi, vediamo cosa è successo sul fronte dei prezzi; per farlo sono stati confrontati gli indici dei prezzi e dei volumi a partire dal primo semestre 2004, periodo che è stato preso come riferimento assegnando ai due indici un valore convenzionale pari a 100.

 IMMAGINE PREZZI (15)

Fino al 2005 i tassi di variazione hanno mostrato una crescita pressoché analoga per compravendite e prezzi. Dal 2006, come abbiamo visto, mentre i volumi delle compravendite di abitazioni hanno subito una decisa flessione i prezzi hanno proseguito fino al 2008 il loro trend al rialzo, anche se con tassi in rallentamento. Nel 2009, mentre la discesa delle compravendite ha subito una battuta di arresto rimanendo all’incirca su valori stazionari, i prezzi hanno interrotto la loro salita e si sono stabilizzati. La successiva contrazione delle compravendite, che ha avuto inizio nel 2011 e che nel 2012 ha fatto segnare il dato peggiore di questi anni, ha avuto un impatto anche sui prezzi che hanno segnato una prima decisa inversione al ribasso. Successivamente si sono susseguiti semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014 anno in cui, come già visto, il numero delle transazioni ha ripreso ad aumentare, non andando però a “contagiare” al rialzo anche i prezzi.

Come interpretiamo i dati sulle compravendite:

Cercando di commentare l’andamento dei prezzi, si vede chiaramente che essi in passato hanno subito un “ritardo” rispetto all’andamento delle compravendite e, ad oggi, non hanno ancora reagito all’aumento dei volumi delle compravendite; condividiamo il parere diffuso che per qualche tempo assisteremo ancora a prezzi grossomodo stabili o con quasi insignificanti variazioni in negativo o in positivo. In effetti, ragionando, si arriva facilmente ad una spiegazione piuttosto intuitiva di questa view: in questi anni il mercato si è “saturato” di immobili in vendita, che verranno lentamente smaltiti nel caso in cui il numero delle compravendite continui a proseguire al rialzo; fino a che l’offerta di immobili sarà ampiamente superiore alla domanda, i compratori saranno sicuramente i favoriti durante il processo di compravendita.

A questo punto un dubbio nasce spontaneo: come mai se la domanda supera ampiamente l’offerta i prezzi non continuano a crollare? Sicuramente ci sentiamo di ribadire ancora una volta che, al di la di tecnicismi economici, il mercato è composto da persone: se è vero che molti compratori sono convinti che si stanno ormai toccando i minimi dei prezzi tale convinzione, che spesso sfocia in speranza, è ancora più forte tra i venditori che, ovviamente, cercano di realizzare il massimo dal proprio immobile; il loro comportamento è sicuramente mutato rispetto agli ultimi anni: l’inesorabile crollo dei prezzi spingeva a (cercare di) vendere il più in fretta possibile, anche concedendo consistenti sconti, poiché col passare dei giorni i proprietari vedevano crollare il valore del loro immobile di giorno in giorno e, come se non bastasse, la marcata contrazione delle compravendite diminuiva sempre più le probabilità di riuscire a vendere. A nostro parere molti venditori cominciano a non essere più in quella situazione di “panico da crollo dei prezzi” e ciò li spinge a non concedere più sconti esorbitanti agli acquirenti, contribuendo a mantenere i prezzi a livelli stabili.

Cosa manca nel nostro ragionamento? Fino ad ora abbiamo preso in considerazione quei venditori “oculati” che hanno letto nella maniera giusta il mercato e hanno proposto in vendita i loro immobili al giusto prezzo. Tuttavia sappiamo bene che in tantissimi hanno tentato (e tentano) di vendere a prezzi “fantasiosi” ben lontani dal reale valore di mercato e, anche dopo anni, non intendono scontare nemmeno un euro; ne abbiamo parlato varie volte, in particolare in questo articolo “scomodo” sui motivi per cui non si riesce a vendere casa. Premesso che ciascuno con i propri beni è libero di fare ciò che vuole, osservando questa situazione da un altro punto di vista ci si accorge che la presenza di tanti immobili a prezzi superiori a quelli di mercato non va vista solamente come un fattore negativo: se da un lato è vero che danno non pochi grattacapi ai proprietari che non riescono a venderli, essi in qualche modo “aiutano” a sostenere i prezzi e favoriscono la vendita degli altri immobili che vengono immessi sul mercato a prezzi più bassi: se ad esempio, semplicisticamente, due immobili simili sono in vendita l’uno al 20% in più dell’altro, è ovvio che i compratori preferiranno quello meno caro. Inoltre quest’ultimo sarà percepito come un ottimo affare poiché paragonato ad un immobile dal prezzo esagerato.

Concludendo, con questo articolo abbiamo voluto presentarti i dati in un’ottica diversa e speriamo maggiormente completa rispetto ad altri post che puoi trovare in rete; se hai avuto la pazienza di leggere fino a qui ti sarai sicuramente accorto che noi crediamo che lo scenario immobiliare stia realmente migliorando, anche se per averne la certezza bisognerà necessariamente attendere i prossimi sviluppi. Ovviamente questi sono pareri personali che non sono delle verità assolute e che il tempo confermerà oppure smentirà; in ogni caso i cicli del mercato immobiliare sono sicuramente molto più lunghi di quelli, ad esempio, della Borsa, quindi è necessario un certo lasso di tempo prima di vedere dei mutamenti significativi.

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A presto

Il team di BoNinvest

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