Bentornato! In questo articolo cercheremo di capire se comprare, ristrutturare e rivendere un immobile può risultare redditizio. La riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente rappresenta, ad oggi, una grossa fetta del mercato dell’edilizia ed è sicuramente la direzione in cui bisogna puntare anche nel futuro. 

Limitare il consumo del suolo allo stretto indispensabile e concentrarsi sul recupero degli immobili esistenti per renderli in grado di soddisfare i moderni standard abitativi. Logicamente le grosse operazioni sono fuori dalla portata del comune investitore, ma le nostre città brulicano di appartamenti da ristrutturare. Spesso, inoltre, le parti comuni sono già state riqualificate in tempi recenti, ed è in questo contesto che il piccolo investitore è in grado di intervenire.

Come è logico aspettarsi, l’investitore si metterà in gioco e rischierà i suoi soldi solamente nel caso in cui sia possibile generare un adeguato profitto. Ecco quindi lo scopo di questo post: scoprire se ristrutturare e rivendere può davvero essere conveniente.

Come al solito non è possibile trarre conclusioni di carattere generale. Per aiutarti a trovare una risposta a questa domanda, abbiamo creato un foglio di calcolo gratuito di semplicissimo utilizzo. Come ben sai in un investimento di questo tipo ci sono molte spese accessorie oltre al prezzo dell’immobile e al costo della ristrutturazione; attenzione che non stiamo parlando solo di spese impreviste (che comunque vanno considerate), ma di costi che sono quasi tutti noti ancor prima di acquistare. Se sei convinto che sia di assoluta importanza considerarle anche in fase preliminare continua pure a leggere e troverai queste spese elencate una ad una; se invece credi ancora di poterle trascurare prova a leggere questo articolo e poi torna qui!

I costi che bisogna sostenere se si vuole ristrutturare e rivendere un appartamento sono, in ordine temporale, i seguenti:

• Prezzo di acquisto dell’immobile;

• Imposta di registro (per la seconda casa, è pari al 9% del prezzo di acquisto oppure alla rendita catastale moltiplicata per 126; in ogni caso è necessario pagare un minimo di 1000€ anche se dai due calcoli precedenti si ricavasse una cifra minore);

• Imposte ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna);

• Parcella del notaio;

• Parcella dell’eventuale agenzia immobiliare per l’acquisto;

• Eventuali oneri progettuali, variazioni catastali e redazione certificazione energetica;

• Costo dei lavori di ristrutturazione;

• Parcella dell’eventuale agenzia immobiliare per la rivendita;

• Altre piccole spese ed imprevisti (che ci sono SEMPRE);

• Tassazione sulla plusvalenza realizzata (20%).

Il foglio di calcolo tiene conto di ognuna di queste voci e, per ogni immobile, è in grado di valutare la fattibilità preliminare dell’investimento immobiliare. Ciò significa che questo strumento non può essere considerato un “oracolo” in grado di predire al centesimo il possibile guadagno (cosa peraltro impossibile). Il suo campo di applicazione primario è, invece, fornire un supporto per la ricerca ed individuazione di immobili che abbiano buone potenzialità e che quindi possano generare un buon profitto qualora vengano acquistati, ristrutturati e rivenduti.

Ovviamente, per ogni appartamento preso in considerazione, sarà necessario inserire alcuni dati e i risultati dipenderanno direttamente da questi ultimi. Va da se che più i dati in input saranno accurati e veritieri e più il risultato scaturente dal foglio di calcolo sarà attendibile.

Vediamo ora come si presenta la parte operativa del foglio:

Come anticipato, dovrai inserire alcuni dati; lo spazio dedicato a questa operazione è quello in alto a sinistra, nelle caselle evidenziate in grigio, che in questa immagine sono compilate con dei valori di esempio casuali.

Come avrai intuito, le informazioni che dovrai avere per poter scoprire se è conveniente ristrutturare e rivendere l’immobile che hai adocchiato sono:

• Prezzo di acquisto dell’immobile;

• Valore di mercato ipotizzato dopo gli interventi di ristrutturazione (per una corretta stima, vedi questo articolo);

• Costo dei lavori di ristrutturazione;

• Eventuali oneri progettuali (in mancanza di informazioni si possono considerare, in fase preliminare, pari al 10% del costo dei lavori);

• Valore catastale dell’immobile (facoltativo);

• Spese extra (facoltativo).

Una volta compilata questa sezione, il foglio calcolerà automaticamente tutti gli altri campi. Nella parte finale sono presenti due diversi resoconti. Nel primo si è ipotizzato di avvalersi del supporto di un’agenzia immobiliare sia in fase di acquisto che di rivendita; nel secondo invece si suppone che l’immobile venga venduto senza l’ausilio dell’agenzia. Anche se in alcuni casi potrebbe non rientrare nel calcolo, abbiamo scelto di mantenere sempre presente il costo dell’agenzia in fase di acquisto. Questa scelta è dettata dalla volontà non solo di rimanere in favore di sicurezza ma, così facendo, è possibile considerare in maniera forfetaria dei costi aggiuntivi che vi potrebbero essere anche acquistando da privato e che altrimenti sarebbero difficilmente quantificabili ragionando in termini generali. Un esempio potrebbe essere la consulenza richiesta ad un professionista di fiducia per una perizia sullo stato di conservazione dell’immobile o per una stima del corretto valore di mercato.

Osserviamo infine che, oltre a capire se conviene ristrutturare e rivendere l’immobile che stai analizzando, il foglio di calcolo può anche essere utilizzato per rispondere a domande del tipo:

• Qual è l’investimento totale che devo sostenere per questa operazione immobiliare?

• Come varia il profitto il base allo sconto che riesco ad ottenere sul prezzo di vendita?

• Qual è la massima cifra che posso pagare questo immobile per ottenere un determinato profitto?

• Qual è il budget massimo che posso dedicare ai lavori di ristrutturazione di questo appartamento per ottenere un guadagno per me accettabile?

• In fase di rivendita, quanto sconto rispetto al valore di mercato posso applicare senza che l’investimento perda di convenienza?

A queste e ad altre domande potrai dare una risposta solamente “giocherellando” un po’ con i dati di input, in maniera immediata e senza imbarcarti in svariati calcoli con taccuino e calcolatrice.

Ora che sai con quali logiche è stato realizzato questo foglio di calcolo e che sei consapevole del fatto che i risultati che otterrai non possono essere presi come verità assolute, sei pronto per scaricare la tua copia gratuita semplicemente cliccando sul bottone qui sotto:

SCARICA IL FOGLIO DI CALCOLO GRATIS

Se hai una vecchia versione di Excel e hai problemi a visualizzare il foglio scaricato dal link sopra, puoi scaricarne una copia in vecchio formato e senza collegamenti ipertestuali cliccando QUI.

A questo punto non ci resta che ringraziarti per aver letto l’articolo fino in fondo, sperando che ti possa essere utile; facci sapere! Ti ricordiamo che, se non vuoi perderti nessun articolo, iscrivendoti alla newsletter sarei avvisato ogni volta che si saranno novità!

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A presto e grazie ancora,

Roberto Pizzi