Benvenuto, oggi vorrei parlarti di come impostare e “progettare” un contratto per studenti universitari. Avrai già intuito che non voglio semplicemente esporti le forme contrattuali maggiormente utilizzate (contratto transitorio per studenti o contratto a canone libero 4+4): in rete sono già presenti svariati contenuti molto validi che approfondiscono ampiamente gli aspetti legali dei contratti per studenti.

In questo articolo vorrei invece analizzare con te una questione di carattere più pratico. Nello specifico vedremo perché, nella locazione a studenti, è di assoluta importanza stipulare un contratto di affitto per ogni stanza piuttosto che affittare l’intero appartamento con un unico contratto.

Se invece vuoi sapere quali sono le caratteristiche peculiari dell’affitto a studenti e quando risulta la scelta più conveniente, puoi leggere il nostro articolo: “conviene affittare a studenti?”.

Fatta questa premessa, entriamo finalmente nel vivo della questione e iniziamo a fare alcune considerazioni.

Mettiti nei panni degli studenti

Il primo passo per affittare a studenti con successo e con bassissimi rischi è innanzitutto mettersi nei loro panni. Proprio come un imprenditore, se vuole offrire un buon servizio, pensa in primis ai bisogni dei propri clienti, anche tu dovresti fare altrettanto con gli studenti.

Solo rendendoli felici sarai sicuro che non ti creeranno problemi, ti pagheranno con regolarità e, addirittura, saranno felici di farlo!

Uno dei tanti “tasselli” che ti servono per raggiungere questo obiettivo è proprio quello di prevedere un contratto di locazione per stanza singola. Ciò significa che ogni studente avrà il proprio contratto. Parleremo della differenza tra stanze singole e doppie in un prossimo articolo, quindi  iscriviti alla newsletter per non perdertelo!

Alla luce di ciò, cerca di leggere le considerazioni che faremo qui sotto non solo dal tuo punto di vista. Cerca di immedesimarti in uno studente fuori sede che si ritrova in una nuova città, probabilmente alla sua prima esperienza di vita senza i genitori e senza conoscere quasi nessuno.

Quali sono i problemi del contratto unico

Stipulare un unico contratto per tutte le stanze del tuo appartamento può, a prima vista, sembrare un’ipotesi allettante e poco faticosa. Riusciresti infatti ad affittare tutto l’immobile “in un colpo solo”, registreresti un solo contratto e così via. Tuttavia, agire in questo modo ti porterà ad avere degli aspetti negativi sin dalle primissime fasi della locazione. Vediamo quali sono:

• Ti precluderai la possibilità di selezionare gli inquilini singolarmente. Nella maggioranza dei casi, infatti, sarai contattato solo da gruppi di studenti che si saranno organizzati a priori. Inoltre, quasi sempre, non saranno degli amici affiatati ma dei perfetti estranei che hanno uno scopo in comune: dividersi le spese.

• Dovrai gestire moltissime visite e telefonate prima di riuscire ad affittare: avrai il difficile compito di dover soddisfare contemporaneamente le esigenze di un gruppo di studenti eterogeneo.

• Escluderai a priori la maggior parte degli studenti con elevata disponibilità economica. Costoro, infatti, cercano delle belle stanze singole con contratti indipendenti dai coinquilini.

• Infine, se non stipulerai un contratto di affitto per ogni camera, incasserai un canone di locazione minore.

Come avrai notato, questi quattro punti impattano direttamente sulle tue finanze: pensa se dovessi incassare anche solo cinquanta euro in meno per ogni stanza, per tre stanze per cinque anni. Stiamo parlando di nove mila euro!  I peggiori inconvenienti, però, si verificano nel corso del tempo. Prevedere un contratto unico per tutti gli studenti, infatti, getta fin dall’inizio pericolose basi che possono innescare problemi futuri. Vediamo due tipici esempi.

La disdetta parziale

Col passare del tempo è normale che alcuni coinquilini potrebbero avere la necessità di andarsene. Ciò può accadere sia per motivi ordinari, ad esempio per cessazione degli studi, cambi di facoltà ecc… sia per conflitti che potrebbero nascere all’interno del gruppo. Non è certo un evento raro e, anzi, è un aspetto tipico degli affitti a studenti.

Una disdetta parziale può però portare con sé alcune problematiche, soprattutto a livello di rapporti interpersonali. Molto probabilmente, infatti, nel corso di questo “abbandono” sorgeranno dei dissapori che, inevitabilmente, sfoceranno in un tuo spiacevole coinvolgimento. Viaggi a vuoto per firmare documenti, “mediazioni di pace” tra ex coinquilini che non vogliono più parlarsi e gestire proteste in merito a bollette rimaste in sospeso sono solo alcuni esempi. Tutto questo si traduce in enormi perdite di tempo, arrabbiature ed elevata esposizione al rischio di non riuscire ad incassare tutto ciò che ti spetta.

Lo studente moroso

Le cose possono poi complicarsi a dismisura nel caso in cui vi sia un solo studente moroso. Se hai stipulato un contratto cointestato, saranno coinvolti nelle controversie anche coloro che si sono sempre comportati con rispetto e che ti hanno pagato regolarmente. Le conseguenze sono sempre le solite: litigi, ripicche, discussioni… tutte situazioni che fanno male alla salute e al portafogli!

Penso che questi pochi esempi possano essere sufficienti per farti seriamente prendere in considerazione l’idea di impostare correttamente il tuo contratto per studenti universitari. Certo, nelle fasi iniziali questo richiederà un pochino più di impegno, ma sono sicuro che col passare del tempo sarai pienamente soddisfatto di questa scelta.

I vantaggi di affittare una stanza ad ogni studente

Ora che abbiamo parlato ampiamente di aspetti negativi, vediamo finalmente gli aspetti positivi di stipulare contratti di affitto separati per ogni studente.

• Incasserai canoni maggiori.

• Selezionerai gli studenti in maniera individuale scegliendo solamente quelli che ti trasmetteranno maggiore fiducia e serietà.

• Potrai affittare le tue stanze anche in tempi diversi e gestire facilmente i subentri.

• Avrai la possibilità di affittare le camere a prezzi diversi, valorizzando al massimo le stanze più belle.

• Attirerai l’attenzione degli studenti con elevato budget in cerca di una stanza singola.

• Eliminerai i più gravi problemi legati alla convivenza, cioè i litigi che riguardano il denaro e i pagamenti.

• Potrai avere il pieno controllo sui pagamenti di ogni studente.

• Riuscirai a suddividere correttamente il rischio su più soggetti.

• In caso di eventuali controversie, potrai gestire la questione solamente con i diretti interessati, sollevando da ogni responsabilità coloro che sono sempre stati onesti e rispettosi.

Roberto Pizzi